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商業(yè)運(yùn)營(yíng)
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做自己擅長(zhǎng)的事情
發(fā)布時(shí)間:
2014-08-06
做自己擅長(zhǎng)的事情
做自己擅長(zhǎng)的事情
——華晨商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式探秘
高回報(bào)總是伴隨著高風(fēng)險(xiǎn)，玩商業(yè)地產(chǎn)從來不是一件輕松的事。在株洲業(yè)界，商業(yè)地產(chǎn)可以稱之為成功的經(jīng)典案例少之又少。記者回顧了一下，那些不是很成功的項(xiàng)目，有一個(gè)現(xiàn)象值得關(guān)注：開發(fā)商自己做商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，后者是商業(yè)品牌來做開發(fā)。其中有些項(xiàng)目不乏好地段，但項(xiàng)目完工后，商業(yè)經(jīng)營(yíng)卻半死不活，經(jīng)歷多年調(diào)整仍不盡人意。
這當(dāng)中，其實(shí)涉及到一個(gè)很簡(jiǎn)單的問題。那就是開發(fā)商要做自己最擅長(zhǎng)的事，不要輕易涉足商業(yè)經(jīng)營(yíng)的領(lǐng)域。在這一點(diǎn)上，華晨地產(chǎn)可算是一個(gè)理性的企業(yè)。
布局：瞄準(zhǔn)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)
株百的董事長(zhǎng)龔性強(qiáng)給華晨總結(jié)，認(rèn)為其商業(yè)項(xiàng)目選址準(zhǔn)確，規(guī)模恰當(dāng)。如果梳理一下華晨商業(yè)項(xiàng)目的布局，可以發(fā)現(xiàn)一個(gè)特點(diǎn)：位置好，但都不是最中心的位置，而是交通便利，靠近中心的地段。
在河西，華晨·御園的珠江超市離神農(nóng)城還有幾百米遠(yuǎn)；廬山路距長(zhǎng)江廣場(chǎng)更有幾個(gè)街區(qū)的空間；栗雨香堤在中央商務(wù)區(qū)也不能算中心位置。
在荷塘區(qū)，白云·東方時(shí)代廣場(chǎng)距紅旗廣場(chǎng)就有那么一點(diǎn)點(diǎn)遠(yuǎn)的距離；在蘆淞區(qū)，鐵路機(jī)校項(xiàng)目離中心廣場(chǎng)的位置也恰到好處；在石峰區(qū)，化校地塊項(xiàng)目也不靠近響石廣場(chǎng)。
但這些項(xiàng)目的布點(diǎn)，沒人會(huì)說它們的位置不好，其顯著特點(diǎn)就是方便。按照龔性強(qiáng)的眼光來看，是典型的社區(qū)型商業(yè)地段。這種地段，能夠輻射附近幾個(gè)大型居住小區(qū)幾萬乃至上十萬消費(fèi)人群。
定位：找到市場(chǎng)藍(lán)海
這是一種深思熟慮之后的市場(chǎng)定位，不盲目追求大規(guī)模，不參與商業(yè)核心區(qū)的重復(fù)競(jìng)爭(zhēng)。從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的角度分析，堪稱藍(lán)海戰(zhàn)略的標(biāo)準(zhǔn)行為。
當(dāng)城市中心核心商業(yè)區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)近身搏殺之時(shí)，去拿地的代價(jià)自是不菲，而大量經(jīng)驗(yàn)表明，核心區(qū)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)往往并不如想象中的美好。更重要的是，當(dāng)中心區(qū)已接近無地可拿時(shí)，需要提前布局搶占新的節(jié)點(diǎn)。這一點(diǎn)，華晨無疑是成功的。其很多地塊都是提前多年儲(chǔ)備，待周邊小區(qū)成熟后一舉出擊，招招命中，屢試不爽。
而根據(jù)商家經(jīng)營(yíng)的要求和市場(chǎng)實(shí)際需求，開發(fā)過程中確定比例合適的商業(yè)面積，也是訂單式商業(yè)的現(xiàn)實(shí)大贏家。
招商：聯(lián)手實(shí)力商家
招商成功是商業(yè)項(xiàng)目成功的一半。華晨所做的事情就是尋求最佳商業(yè)伙伴，讓他們?nèi)プ龊媒?jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)的事情。華晨·東方時(shí)代廣場(chǎng)招來的是臺(tái)灣大潤(rùn)發(fā)、樂田國(guó)際影城；華晨國(guó)際引進(jìn)的是法國(guó)家樂福。當(dāng)然，與華晨攜手最緊密的，是株百股份。這些品牌在行業(yè)中的實(shí)力和影響力都是響當(dāng)當(dāng)?shù)摹?/span>
聯(lián)袂而至的，則有天倫酒店、和一賓館、奇跡健身、溫莎堡量販KTV、頤而康、鴻遠(yuǎn)足浴、純時(shí)光咖啡、名典咖啡、迎君酒樓和老友記等餐飲休閑品牌企業(yè)。
這個(gè)模式中，華晨得到兩個(gè)方面的收益：商用物業(yè)的穩(wěn)定租金回報(bào)，以及給小區(qū)提供豐富的生活配套。這種先找合作伙伴的模式里，華晨通過訂單式開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目，規(guī)避了自己經(jīng)營(yíng)的不確定性中的大量風(fēng)險(xiǎn)。
發(fā)展：整合優(yōu)質(zhì)資源
如果用時(shí)下流行的話來概括，華晨做了一件很高明的事情——資源整合。在企業(yè)發(fā)展的過程中，只做自己最擅長(zhǎng)的事情，其他的環(huán)節(jié)通過整合優(yōu)質(zhì)資源，來達(dá)成當(dāng)初設(shè)定的目標(biāo)。
在項(xiàng)目開發(fā)的整個(gè)鏈條中，華晨通過構(gòu)建良好的社會(huì)關(guān)系資源平臺(tái)，取得大量團(tuán)購住宅訂單，為其商業(yè)開發(fā)帶來眾多消費(fèi)人群。與實(shí)力商家的聯(lián)手，為小區(qū)業(yè)主提供了便利的生活配套，也給華晨提供了穩(wěn)定的回報(bào)和堅(jiān)實(shí)的資金來源。有了這亮點(diǎn)作為基礎(chǔ)，華晨得以大量?jī)?chǔ)備優(yōu)質(zhì)地塊，從而為企業(yè)迅速擴(kuò)張準(zhǔn)備了充實(shí)的底氣。環(huán)環(huán)相扣，一氣呵成，從而令華晨在短短數(shù)年間，一躍成為行業(yè)老大。
這種運(yùn)作模式，已經(jīng)需要極高的戰(zhàn)略眼光和操作水準(zhǔn)。當(dāng)然，人們也很期待一個(gè)持續(xù)發(fā)展的華晨，能夠代表株洲的本土企業(yè)，走出更加廣闊的天地。
(本文轉(zhuǎn)載自株洲日?qǐng)?bào))
